임대주택 전환후 매각을 통한 절세

요즘처럼 부동산 경기가 얼어 붙은 시장에서 자신이 사는 주택을 팔려면 손해를 보지 않고 처분하기가 사실상 쉽지않다. 따라서 이러한 손실에 대해 이를 세금으로 혜택을 볼 수 없는 지를 문의하는 경우가 종종 있는데 이를 여기서 살펴보기로 한다.

자신이 사는 주택은 개인용도로 손실에 대해 세금상 공제를 할 수 없다. 단 납세자의 주거용 주택의 일부를 비즈니스용도로 사용했을 경우 이를 판매시 비즈니스 용도로 사용한 부분에 한해 손실을 세제상으로 인정해 준다. 다시 말해 세법상으로는 마치 두개의 별다른 주택을 처분한것으로 간주하여 이를 처리 할 수 있다는 것이다.

이를 지금 같은 시장의 상황에 응용을 한다면 떨어지는 집값을 대책 없이 보고만 있을 것이 아니라 절세를 위한 전략을 수립하여 이를 응용하는 지혜를 실천할 수 있다. 불황에 경비절감의 일환으로 오피스 임대비를 대신해 사무실을 홈 오피스로 옮기고 자신의 집의 상당 부분을 비즈니스로 사용함으로써 이를 매각할 때 생기는 손실을 비즈니스 손실로 처분하여 세금을 줄이는 방법을 구상할 수 있다. 또는 자신의 집을 임대 주택으로 전환함으로써 매각시 생기는 손실을 비즈니스의 비용으로 공제받는 방법 또한 이와 같은 전략이라고 봐야 할 것이다.

하지만 여기서 주의해야 할 것은 세제상의 손실을 계산하는 방법이다. 양도 손실은 매각액에서 구매가를 뺀 차액을 의미한다. 여기서의 구매가는 자택을 (1)비즈니스의 용도로 전환한 싯점에서의 시장가격이나 (2)본래의 구매가격 중 낮은 금액이 매각시의 구매가를 대신한다는 점이다.

예를 들면 정씨가 3년전 집을 60만 달러를 주고 구매하여 2년간 거주하다가 1년전에 임대로 전환시 시가가 떨어져 50만 달러로 됐다면 정씨의 임대 주택의 양도 손실 계산의 구매가는 60만 달러가 아닌 50만 달러 된다. 계속 주택가격이 하락하여 이를 35만 달러가된 올해 이를 매각했다면 정씨의 세법상 매각 손실은 35만 달러에서 50만 달러를 뺀 15만 달러가 된다.

이러한 전략에 주의해야 할 사항은 임대의 전환이 이윤의 추구가 아닌 세법상의 매각 손실을 이용하기 위한 목적으로 보였을때 IRS는 이의 세금 공제를 부인할 수 있다. 또한 부동산 시장이 호전되어 양도 소득이 발생했을 경우는 이에 대한 양도세를 낼 수도 있다.

LA 중앙일보