주택처분 손실을 세금공제 받는 방법

주택처분 이익에 대해서 세금 내는 것을 모르는 사람은 없다. 그런데 많은 사람들이, 반대로 주택처분 손실이 소득공제 된다고 생각한다. 그러나 이는 맞지 않다. 자신이 주거 목적으로 사는 주택을 처분하면서 생기는 이익은 세금을 내지만, 손실은 세금 상 공제혜택이 전혀 없다.

그렇다고 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 주택의 일부를 비즈니스 용도로 사용했을 경우 이를 처분할 때 비즈니스 용도로 사용한 부분에 대한 손실은 세금공제를 해준다. 세법상으로는 마치 두 개의 다른 주택을 처분한 것으로 간주하여, 주거용은 세금혜택이 없고 사업용은 세금혜택을 받을 수 있다.

자, 이 이론을 현재와 같은 불경기와 부동산 침체기의 주택처분에 응용을 해보자. 우선 사무실 렌트를 줄이기 위해서, 집으로 사무실을 이전한다. 홈 오피스 형태로 비즈니스를 하는 것이다. 전체 주택의 20%를 사무실로 사용했다면, 전체 손실 중 20%를 세금공제 받을 수 있다. 둘째 방법은 주택의 일부 또는 전부를 임대하는 방법이다. 임대 수입을 올릴 수 있고, 해당 주택을 처분하면서 생기는 손실은 세금공제가 일부 또는 전부가 가능해진다.

한 가지 주의할 점은, 취득가액을 결정하는 방법이다. 양도 손실은 주택 처분가액과 취득가액의 차액이다. 비즈니스 용도로 전환한 시점의 시장가격이나 본래 취득가액 중 낮은 금액이 취득가액으로 간주된다.

예컨대, 3년 전에 35만 달러의 주택을 취득하여 2년 동안 순수 주거용으로 살다가, 1년 전에 100% 임대용으로 전환하였다. 임대 사업용 주택 전환 시, 해당 주택의 시가는 30만 달러로 떨어졌다고 가정한다. 만약 그 주택을 25만 달러에 처분하였다면, 양도손실 계산의 기준이 되는 취득 가액은 35만 달러가 아닌 30만 달러와의 차액인 5만 달러가 된다.

물론, 이와 같은 임대 전환이 이윤의 추구가 아닌 세법상의 매각 손실을 이용하기 위한 목적이라고 판단되었다면 IRS는 이 세금 공제를 부인할 수 있다.