한국 거주자로부터 미국 내 부동산 취득

세법상 비거주자(한국 거주자)로부터 부동산을 살 때는 조심하여야 한다. 총 매매대금(amount realized)의 10%를 IRS에 주고, 나머지 90%만 판매자(한국 거주자)에게 줘야 한다. 잘못하면 집을 팔고 한국으로 가버린 판매자의 양도소득세를 구매자가 대신 물어낼 수도 있다.

집을 처분한 사람이 세법상 외국인이라면 IRS 입장에서는 나중에 양도소득세를 못 받을까 걱정이 된다. 그래서 생긴 법이 FIRPTA(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) 특별법이다. 각 주정부도 마찬가지다(연방 세법 Sec. §1445).

이 법에 따르면, 구매자는 클로징 후 20일 이내에 거래 금액의 10%를 떼어 양식 8288과 8288-A를 IRS 유타주 사무실로 보내야 한다. 양도차익의 10%가 아니라 모기지를 포함한 총액의 10%다. 구매자는 판매자의 실제 양도소득세가 어떻게 되든지 일단 그 원천징수로 모든 책임이 종결된다. 판매자는 나중에 개인세금보고를 할 때 그 금액을 선납세액(Credit)으로 양도소득세 정산을 하게 된다. 즉, 8288-A를 첨부한 개인세금보고 과정을 거치지 않고서는 돌려받을 수 없다.

그런데 모든 구매자가 10% 원천징수 의무를 지는 것은 아니다. 첫째, 일반적인 미국 거주자로부터의 구매는 원천징수 의무가 없다. 다만, 비거주자가 아니라는 확인서(certification of non-foreign status)를 매도자로부터 받아서 5년간 보관하여야 한다.

둘째, 가격 300,000 달러이하의 소규모 거주용 주택을 구입하는 경우에는 원천징수를 할 필요가 없다.

셋째, 원천징수 면제 확인서(withholding certificate)를 판매자가 IRS로부터 받아오는 경우에는 원천징수가 필요 없다. 손해를 봐서 어차피 낼 세금이 없다면 전액 돌려줘야 하기 때문에 미리 낼 필요가 없다는 논리다. 이익을 봤더라도, 거래액의 10%가 세금으로써 너무 많다고 생각되면 일부 감면 신청을 할 수 있다(Rev. Proc. 2000-35).

이를 위해서는 양식 8288-B에 양도소득세 계산서, 구입 당시의 HUD-1(Settlement Statement), 이후의 공사 계약서, 그리고 매매 금액을 알 수 있는 구매 예정자의 편지 등 관련 증빙들을 첨부하여 판매자가 신청한다. IRS의 처리기간을 감안하면 잔금 정산(Closing) 3개월 전에 미리 신청하는 것이 안전하다.

결국 가장 중요한 것은 거주자와 비거주자의 판단 기준이다. 한국과 미국의 양쪽에 모두 거주자가 되는 경우도 있는데(dual resident), 이때는 항구적 주거(permanent home)와 중대한 이해관계가 있는 곳(center of vital interest) 등을 감안하여 어느 나라의 거주자인지를 판단하도록 되어 있다(한미조세조약 3조). 소셜 번호가 있다고 무조건 세법상 미국 거주자는 아니다.