한국 부동산에 대한 투자

한국 부동산 투자에 대한 관심들이 적지 않은 것 같다. 그런데 다음 몇 가지는 세금과 관련하여 꼭 집고 넘어가길 바란다.

첫째, 한국에 돈을 보낼 때 법과 상식을 지켜야 한다. 1만 달러가 넘는 현찰거래, 소액 분할거래나 여러 사람 이름으로 또는 타인 명의로 돈을 보내는 것은 한국의 금융정보 분석원(FIU)과 미국의 금융범죄 단속원(FinCEN)에 보고될 가능성이 아주 높다.

이와 같은 변칙 거래는 단순한 세무감사를 넘어, 형사처벌까지 받을 수 있다. 가게 처분한 돈의 일부를 한국에서 받으면서 매매계약서의 양도 금액을 낮추는 행위나 한국에 현지 법인을 만들어 위장거래를 통한 자금 이동은 FBI까지 개입하는 가장 대표적인 경제범죄다.

특히 2013년부터는 타인 명의의 계좌로 송금을 받는 것은 입금 시점에 바로 증여세를 부과할 수 있도록 한국 법이 바뀌었다. 그리고 부동산 취득을 위해서 한국의 은행에 1만 달러이상을 입금했다면, 바로 다음날 전액 출금을 하고 계좌를 닫았더라도, 미국에서는 해외금융자산 보고 대상이다.

둘째, 영주권자와 달리 시민권자는 부동산 취득자금을 한국에 송금할 때, 반드시 한국의 지정 은행을 통해서 60일(상속은 6개월) 이내에 외국인토지법에 따라 ‘부동산 취득신고’를 하여야 한다.

이민 올 때 갖고 있었던 부동산도 마찬가지다. 나중에 시민권을 받았다면 6개월 이내에 한국의 관할 시나 구청에 “계속보유 신고”를 하여야 한다. 소유권이 한국 사람에서 외국 사람으로 변경되었기 때문이다.

셋째, 미국과 달리, 한국은 부동산 취득세와 등록세가 있다. 대개 4% 정도를 잡으면 된다. 갖고 있는 동안에는 매년 재산세와 종합부동산세(공시가격 기준 1주택자 9억원, 2주택자 6억원 초과주택이 대상)를 내야한다. 해당 부동산을 임대하는 경우에는 20일 이내에 사업자등록을 하여야 한다. 이때 받은 전세 보증금을 미국으로 갖고 오는 것은 전혀 문제가 안 된다.

한국에서는 월세에 10%의 부가가치세가 붙으며, 전세금의 3.4%에 대하여 추가 부가가치세를 부담한다(간주임대료). 한국의 은행 계좌에 입금해 둔 전세 보증금도 미국의 해외금융계좌 보고 대상이다. 넷째, 미국에서는 4월 15일까지 보고하는 개인세금보고에 (손해가 났더라도) 한국에서의 임대소득을 반드시 포함시켜야 한다. 대신, 한국에서 이미 낸 세금은 전부 또는 일부를 공제받는다. 해당 부동산의 관리를 위한 수선비나 세금, 감가상각비 등은 임대 순이익을 계산할 때 비용으로 공제할 수 있다. 조건이 매우 까다롭지만, 세입자와 전세 계약을 하기 위해서 한국에 가는 여행비도 일부를 공제받을 수 있다