부동산을 자녀 이름으로 취득

부동산(집)에 아들과 딸의 이름을 넣고 싶어 하는 부모들이 꾸준히 있다.

그 이유는 분명하다. 나중에 부모 이름만 빼면 자연스럽게 증여가 된다. 1,000만 달러까지의 증여세 zero 시대가 주는 축복이다. 미리 이름을 올려두면 복잡한 유언공증(probate)을 피할 수도 있다.

어디 그 뿐인가? 맨해튼에서 비싼 렌트로 살게 하느니 아예 콘도나 코압을 사주는 부모도 있고, 정부의 무료 의료혜택이나 예상되는 소송 때문에 미리 재산을 숨기려는 부모들도 있다. 이렇듯 이유가 분명하다면 자녀(또는 공동) 명의의 부동산 구입은 분명히 좋은 전략이다. 그럼에도 불구하고 그것을 한 번 더 생각해보자는 뜻으로 이 글을 준비했다.

첫째, 집 때문에 부모-자식 사이에 얼굴 붉히는 일이 벌어질 수 있다. 자녀가 반대하면 팔 수 없다. 자녀가 이혼 위자료로 집을 줘버리면 헤어진 사위나 며느리와 공동 소유자가 되는 일도 벌어진다.

자녀가 집을 담보로 돈을 빌리거나 소송이 들어와 거기서 살던 부모가 쫓겨나기도 한다. 집을 사줬더니 아침부터 “변기가 막혔으니 와서 고쳐 달라”는 전화를 받았다면서 한숨을 내쉬는 부모도 봤다.

둘째, 세금 측면에서도 모기지 이자와 재산세 공제 문제, 임대소득세 문제, 그리고 나중에 양도소득세 문제까지 서로 복잡하게 얽힐 수 있다. 당장은 증여세의 대상이 된다(실제로 내는 일은 없겠지만). 투자용이면 일반적으로 코압 인터뷰와 모기지 얻기가 어렵고 이자율도 높아진다.

셋째, 명의를 완전히 넘겼다면(outright gift) 자녀(집 주인)-부모(세입자) 사이에 임대차계약이 필요하다. 더욱이 과거 5년 동안에 재산을 의도적으로 숨긴 사실이 밝혀지면 정부의 의료혜택을 받을 때 심각한 문제가 될 수 있다(Deficit Reduction Act of 2006). 불법 메디케이드를 수혜 받기 위해 재산을 은닉하거나 편법을 사용하는 행위는 형사 처벌된다.

이 이외에도 한 번 더 생각할 이유들이 많다. 케이스마다 다르지만, 소유권 포기 증서(quit-claim deed) 같이 어떤 방법을 권하든지 관계없이 무조건 부동산에 (특히 미성년자) 자녀 이름을 올리라고 권하는 변호사나 회계사가 있다면 그 사무실을 절대로 걸어 나와서는 안 된다. 당장 뛰어 나와야 한다.

그리고 다시 생각해보기 바란다. 어쩌면 그것이 운전면허증도 없는 자녀만 남겨둔 채, 달리는 자동차에서 뛰어내리는 것과 같기 때문이다. 모두에게 위험한 일이다. 자녀들의 이름으로 부동산을 취득하려면 꼭 다른 전문가의 의견을 한 번 더 들어보는 것이 좋다.