주택 양도소득세

회계사마다 대답이 다르다면서 어느 분이 전화를 해오셨다. 주택 양도소득 50만 달러 기본공제에 대한 내용이다. 사실, 이것만큼 명쾌한 세법도 없다. 과거 5년 동안, 2년 이상을 실제로 거주했다면, 50만 달러의 양도차액까지는 세금보고 자체를 하지 않아도 된다(싱글은 25만 달러). 그러나 가혹하게도 2년에서 단 하루라도 부족하면, 1달러도 공제 받지 못한다. 그것이 전부다.

다만, 예외조항이 3개가 있다. 2년에서 조금 부족하더라도, 직장 이동, 질병 문제, 불가피한 상황 등의 이유로 집을 처분하였다면, 해당 기간의 비율만큼은 공제를 받을 수 있다.

예를 들면, 부부가 2년(730일) 중에서 438일을 살다가 주택을 처분했다. 그 사유가 50 마일 이상 멀어진 새 직장이나 사업 때문이다. 그렇다면 50만 달러의 60%(= 438일/730일)에 해당하는 30만 달러까지는 면세가 된다. 본인뿐만 아니라, 배우자나 함께 거주했던 자녀 등의 직장 문제로 집을 처분하는 경우도 마찬가지다.

세법에 명쾌하게 나온 조항은 아니지만, 자영업자도 같다고 본다. 롱아일랜드 홀브룩의 세탁소를 처분하고, 뉴저지 포트리에서 다른 세탁소를 하게 되었다고 가정하자. 출퇴근 거리가 51마일이나 더 멀어져서 불가피하게 롱아일랜드 주택을 처분하였다면, 50만 달러의 기본공제 혜택을 일부라도 받는다.

본인이나 가족 또는 친척의 질병이나 건강상의 이유로 하는 수 없이 처분했더라도 마찬가지다. 가장 안전한 방법은 의사로부터 미리 이사를 권고하는 편지를 받아두는 것이다. 나아가, 거동이 힘든 부모를 돌보기 위해서 어쩔 수 없이 집을 팔고 부모의 집으로 이사를 들어가는 것도 같다.

예측할 수 없었던 이유(unforeseen circumstances)로 집을 처분한 경우도, 2년 거주의 의무에서 해방된다. 자연 재해는 물론이고, 배우자의 사망, 이혼, 별거, 실업 등이 여기에 해당한다. 구체적으로는 다르겠지만, 사업이 심각하게 곤란해졌거나 자녀가 학교에서 따돌림을 당해서 도저히 그대로 살 수 없는 것도 여기에 해당할 수 있다고 나는 생각한다.

마지막으로, 2009년 1월 1일부터 임대를 줬다가 팔기 전에 2년 조건을 만들기 위해서 들어가서 산 경우, 2년 이상을 실제로 거주했더라도 임대기간에 해당하는 비율의 이득에 대해서는 공제를 받지 못하는 불리한 특례가 있으니 주의하여야 한다.

이와 같이 <2년 이상 살면 50만 달러 공제, 아니면 제로>의 원칙에는 몇 가지 예외조항 들이 있다. 2년 이상을 살아도 100% 혜택을 받지 못하는 경우도 있고, 2년을 살지 않았더라도 일부의 혜택을 받을 수 있는 경우들도 있다. 구체적인 케이스에 들어가면 대답은 더욱 더 복잡해질 수밖에 없다.