주택 처분손실의 공제

살고 있던 주택을 처분해서 이익이 생기면 이에 대해서 세금을 내야한다는 것을 모르는 사람은 없다. 그런데 반대로 주택을 처분하여 손해를 봤으면 그에 대해서 전액 소득공제를 받을 수 있을까? 상식적으로는 납득이 잘 안 갈수도 있겠지만, 주택 처분손실에 대한 세금혜택은 없다.

자신이 주거 목적으로 사는 주택을 처분하면서 생기는 이익은 세금을 내지만, 손실은 세금 상 공제혜택이 전혀 없다는 뜻이다.

물론 예외는 있다. 주택의 일부를 비즈니스 용도로 사용했을 경우 이를 처분할 때 비즈니스 용도로 사용한 부분에 대한 손실은 세금공제를 해준다. 세법상으로는 마치 두 개의 다른 주택을 처분한 것으로 간주하여, 주거용은 세금혜택이 없고 사업용은 세금혜택을 받을 수 있다.

이 예외 규정을 현재와 같은 불경기와 부동산 침체기의 주택처분에 활용할 수 있다. 우선 사무실 렌트를 줄이기 위해서, 집으로 사무실을 이전한다. 홈 오피스 형태로 비즈니스를 하는 것이다. 전체 주택의 20%를 사무실로 사용했다면, 전체 손실 중 20%를 세금공제 받을 수 있다.

둘째 방법은 주택의 일부 또는 전부를 임대하는 방법이다. 임대 수입을 올릴 수 있고, 해당 주택을 처분하면서 생기는 손실은 세금공제가 일부 또는 전부가 가능해진다.

한 가지 주의할 점은, 취득가액을 결정하는 방법이다. 양도 손실은 주택 처분가액과 취득가액의 차액이다. 비즈니스 용도로 전환한 시점의 시장가격이나 본래 취득가액 중 낮은 금액이 취득가액으로 간주된다.

예컨대, 3년 전에 35만 달러의 주택을 취득하여 2년 동안 순수 주거용으로 살다가, 1년 전에 100% 임대용으로 전환하였다. 임대 사업용 주택 전환 시, 해당 주택의 시가는 30만 달러로 떨어졌다고 가정한다. 만약 그 주택을 25만 달러에 처분하였다면, 양도손실 계산의 기준이 되는 취득 가액은 35만 달러가 아닌 30만 달러와의 차액인 5만 달러가 된다.

한 가지 주의할 것이 있다. 이와 같은 임대 전환이 이윤의 추구가 아닌 세법상의 매각 손실을 이용하기 위한 목적이라고 판단된다면 IRS는 이 세금 공제를 부인할 수 있다