투자용 부동산 1031 Exchange

누구든지 투자용 부동산을 팔아서 돈을 남겼으면 세금을 내야한다. 보유기간이 1년 이하면 다른 소득과 합산하여 일반 세율로 세금을 내야한다. 1년 이상 보유했어야 그나마 낮은 세율 혜택을 받는다. 그렇더라도 IRS 연방 세금은 최고 23.8%나 된다. 기존에 공제를 받았던 감가상각비(recapture)가 세금 폭탄으로 오는 경우도 있다.

그러나 부동산 처분에도 세금이 없는 예외들이 있다. 가장 대표적인 것이 1031 Exchange(Starker)다. 지금 갖고 있는 부동산(relinquished)을 팔아서 그 가격 이상의 같은 종류의 다른 부동산(replacement)을 취득하면 양도소득에 대한 세금이 새 부동산을 처분할 때까지 무기한 연기된다.

물론 당장 면제받는 것이 아니므로 시시하게 들릴 수 있다. 그러나 1031 교환을 몇 번이고 할 수 있기 때문에 이론적으로는 평생 면세도 가능하다. 아낀 세금을 활용해서 더 큰 투자(leverage)에 쓸 수 있으니 정부로부터 제로 금리로 돈을 빌리는 것과 같다. 그 뿐이 아니다. 상속을 하면 그동안 연기 받았던 세금이 한꺼번에 말소가 되니 사실 1031 Exchange는 부동산 투자의 대왕이다.

여기에도 몇 가지 조건들이 있는데, 가장 중요한 것이 처분 후 45일내 새로 구입할 부동산의 선정과 180일내 클로징이다. 전문 업체가 중간에 개입하는데, 최대 3개까지 목록을 줄 수 있다. 처분하는 부동산 가액의 총 2배 안에서는 3개 이상의 리스트를 주는 것도 가능하다.

1031 Exchange 때문에 IRS와 문제가 되는 것은 대부분 두 가지다. 하나는 본인 소유 LLC 또는 아는 사람끼리 사고팔면서 가격을 조정하는 특수관계인(related party)과의 거래. 나머지 하나는 임대용 주택을 팔고 다른 임대용 주택을 샀는데, 새로 취득한 곳에 본인이 직접 들어가서 살아버리는 경우다.

뉴욕에 40만 달러에 구입한 임대용 주택이 있다고 치자. 그것을 50만 달러에 팔고 그 돈으로 뉴저지에 새로운 임대 주택을 샀다. 1031 Exchange를 통해서 매매가 이뤄졌기 때문에 뉴욕 부동산의 양도차액 10만 달러에 대한 세금은 내지 않았다.

그런데 몇 달 뒤 세입자를 내보내고 직접 들어가 살았다. 2년 이상 본인이 살면, 최고 50만 달러까지 면제해주는 혜택을 노린 것이다. 이와 같은 케이스에서 법원의 판결은 비슷하지만 다르다. 2개월 뒤에 이사 들어간 경우(Goolsby 2010-64)는 1031이 취소되어 세금을 다시 내야 했다. 그러나 8개월 뒤에 이사 들어간 경우(Reesink 2012-118)는 IRS가 졌다. 렌트를 주기 위해서 얼마나 노력했는가가 관건이었다. 나는 손님들에게 적어도 1년은 렌트를 준 뒤에 입주할 것을 권유하고 있다.