감가상각비의 세금 폭탄

50만 달러에 산 집을 50만 달러에 팔았다. 남은 것이 없다. 그런데도 세금을 내란다. 정말 황당한 일이다. 왜 그랬을까? 감가상각비 때문이다. 정확하게 말하면 감가상각에 따른 원가 감소와 감가상각비의 재계산(recapture)에 관한 특별규정 때문이다.

집은 건물과 땅으로 이뤄진다. 땅은 아무리 세월이 흘러가도 없어지지 않는다. 그러나 건물은 비바람이 불고 세월이 흐르면 낡게 마련이다. 따라서 건물분에 대해서는 매년 얼마씩 가격을 떨어뜨리는 감가(減價)상각이라는 것을 한다.

담당 회계사는 구입가격 총 50만 달러 중에서 275,000 달러를 건물 분으로, 나머지 225,000 달러를 토지 분으로 나눴다. 건물 275,000 달러는 27.5년 동안 매년 1만 달러씩 감가상각비(depreciation) 항목으로 비용 공제가 된다. 그만큼 세금 혜택을 본다.

예를 들어서, 이 집에서 1년에 24,000 달러의 집세(렌트)를 받는다. 재산세와 이런 저런 비용으로 14,000 달러가 나간다. 그러면 1만 달러가 남는다는 계산이다. 그런데 회계사가 계산한 세금보고 서류에 보니 임대소득이 zero다. 세금이 생각보다 많이 나왔다면 당연히 따졌을 것이다. 그런데 생각보다 덜 나왔으니 물어보지도 않았다. 나를 위해서 전문가가 알아서 잘 했겠지, 그렇게 쉽게 생각을 하고 넘어갔다.

그렇게 5년이 흘렀다. 매년 그 집에서 1만 달러씩 총 5만 달러를 벌었다. 그러나 그것 때문에 낸 세금은 한 푼도 없었다. 평화의 시절이었다. 나는 한 번도 묻지 않았고, 회계사는 한 번도 설명해주지 않았다. 드디어 그 집을 팔았다. 그런데 갑자기 10,000 달러의 세금을 내란다. 50만 달러에 산 집을 같은 값에 팔았는데 세금을 내라니? 이번에는 회계사에게 따졌다. 생각보다 세금이 많이 나왔으니까 이번에는 따졌다.

그동안 감가상각비로 5만 달러의 공제혜택을 받았으니 집을 팔 때는 그것에 대해서 세금을 내야한단다. 내 경우에는 그것이 20%란다. 그동안 왜 그런 설명을 미리 안 해줬냐고 따졌지만… 달라지는 것은 하나도 없었다. 그동안 집의 원가가 야금야금 줄어들고 있다는 것을 나는 몰랐다. 5년이 지난 지금 그 집의 원가는 어느덧 45만 달러로 줄어있었다. 원가를 줄여놓았으니 양도차액이 늘 수밖에. 이 억울함을 어디 가서 하소연하여야 하나. 나는 정말 억울하다.