한국 부동산을 자녀에게 증여

지난주 라디오 상담에서 이런 질문을 받았다. 최근에 비슷한 질문들이 많아서, 오늘 확실하게 정리를 하고자 한다. 뉴욕에 사는 김씨는 한국에 아파트 한 채를 갖고 있다. 시세는 10억 원 정도 한다. 전세보증금 3억 원의 세입자가 살고 있다. 이 집을 미국에 살고 있는 아들에게 주고 싶다. 이렇게 증여를 하면 한국과 미국에 모두 세금보고를 해야 하나? 한다면, 어느 나라에 누가 얼마의 세금을 내야하나?

결론부터 말하면, 부모는 미국에, 자녀는 한국에 증여세(gift tax) 보고를 하여야 한다. 양쪽에 모두 증여세를 낼 수도 있다는 뜻이다. 물론 실제로 세금을 내게 될지, 만약 낸다면 얼마를 내야하는지는 나중 문제다. 먼저, 한국은 원칙적으로 자녀가 증여세 보고/납부를 하는 나라다. 미국에 살고 있더라도(세법상 한국 비거주자), 재산이 한국에 있기 때문에 그렇다.

이 사례에서는 시세 10억 원에서 전세 보증금 3억 원을 뺀 7억 원이 증여세 대상이다. 대충 계산을 하면 증여세는 1억 5천만 원이다. 여기서 약 3개월 이내에 자진신고를 하면, 10%에 해당하는 1,500만원을 깎아준다. 미국에 살지만 순전히 재산이 한국에 있다는 이유 하나 때문에 한국에 증여세를 내야한다. 더 억울한 것은, 한국에 살고 있지 않기 때문에, 다른 사람들이 받는 5,000만원 공제 혜택도 받지 못한다.

이제 미국을 보자. 미국은 원칙적으로 증여를 한 사람이 책임을 지는 나라다. 따라서 부모가 증여세 보고/납부를 하여야 한다. 한국과 반대다. 부모가 미국에 산다면(세법상 미국 거주자), 그 재산이 외국에 있어도 마찬가지다. 재산이 외국에 있는데도 단지 미국에 살고 있다는 이유 때문에 미국에 증여세를 내야한다. 다만, 과거에 다른 증여가 없었다면, 534만 달러까지는 면세다(Form 709).

양쪽 모두 세금을 피할 수는 없을까? 부모가 미국에 증여세 보고를 했다. 다만 534만 달러의 평생 합산공제 혜택 때문에 세금을 내지 않았을 뿐이다. 미국은 이렇게 피할 수 있다. 한국은 어떨까? <국제조세 조정에 관한 법률> 제 21조 조항이 많이들 묻는 질문이다.

자녀(특수관계인)가 한국에 증여세를 또 내야한다면 이것은 억울한 이중과세 아닌가? 이에 대해서는 최근에 관련법이 일부 변경되었고, 또 논의가 계속 되고 있다. 그래서 전체적인 절세를 위해서는 한 차원 높은 방식의 접근이 필요하다. 한-미간 이중과세방지 협약과 외국납부세액공제의 실제 적용은 함부로 말할 수 있는 것이 아니다.