주택양도 50만 달러 공제 – Ⅲ

앞에서 두 번에 걸쳐서 주택처분에 따른 부부 50만 달러(싱글 25만 달러) 공제혜택에 대해서 살펴봤다. 그런데 칼럼을 쓰면서 든 생각이 있다. 혹시 IRS도 이 세법 규정을 100% 확실하게는 알고 있지 못했던 것이 아닐까? 이번 기회에 관련 세법인 121장과 Pub. 523을 다시 찬찬히 읽어봤다. 친절하지도 구체적이지도 못할 뿐만 아니라, 사례들도 엉성하다. 혹시 IRS도 이 법이 처음 생겼을 당시에는 설명 사례들을 만들다가 너무 복잡해서 포기한 것은 아닐까, 그런 생각이 갑자기 들었다.

어쨌든, 오늘 세 번째로 함께 생각해볼 이야기는 2년 거주조건의 예외조항들에 대한 것이다. 원래, 이 24개월 조건은 all-or-nothing 규정이다. 즉 24개월 이상 살았으면 전부 공제를 해주고, 하루만 부족해도 하나도 공제를 해주지 않는다. 그러나 예외적으로 24개월 미만을 살았어도 공제받을 수 있는 경우가 있다(qualifying lapses in residency).

가장 대표적인 사유 세 가지는, 근무지 이동(새 직장이 집에서 50마일 이상 거리), 갑작스런 건강상의 문제, 그리고 홍수, 실업, 이혼, 파산과 같은 예측 불가능했던 상황들(unforeseen circumstances)이다. 그런 이유 때문에 어쩔 수 없이 2년이 되기 전에 주택을 처분하는 것이라면, 날짜 계산을 해서 비율대로 공제를 해준다(reduced exclusion). 만약 438일을 살았다면, 2년(365일의 2배)의 60%를 산 것이니, 부부 50만 달러의 60%에 해당하는 30만 달러까지는 양도소득 감면을 받을 수 있다.

마지막으로, 렌트 기간에 대한 감가상각비 이야기를 빼놓을 수 없다. 세 가지가 중요한데, 첫째는 Sec. 1250 감가상각비 재계산(depreciation recapture). 이 내용은 너무 어려워서 생략한다. 둘째는 감가상각비로 인한 세무상 원가감소 문제. 예를 들어보자. 놀부와 흥부는 각자의 주택을 300원에 같이 사서 500원에 같이 팔았다. 흥부는 직접 거기서 살았기 때문에 (그리고 home office 공제도 없어서) 처음의 취득원가가 그대로 유지된다. 따라서 흥부의 양도차액은 간단하게 200원이다.

그러나 놀부는 계속 임대를 줬고, 감가상각비 공제를 통해서 매년 절세를 했다고 치자. 총 감가상각비가 100원이라면, 세무상 원가가 300원에서 200원으로 줄었다. 그만큼 놀부의 양도차액은 늘어난다. 놀부와 흥부는 같은 금액에 사서 같은 금액에 팔았다. 그런데 양도차액은 이렇게 100원의 차이가 난다. 순전히 건물에 대한 감가상각비가 원가(basis)를 줄였기 때문이다.

셋째, 집이 오래되었다면 자녀에게 그 집을 팔면서 50만 달러 감면을 먼저 받고, 자녀가 부모의 랜드로드가 되는 것도 생각해보기 바란다. 자녀 입장에서는 높게 재평가된 감가상각비를 공제받으면 임대소득에 대한 세금부담도 그렇게 크지 않을 것이다.