1031 Exchange (부동산 갈아타기)

놀부가 30원에 샀던 렌트용 집을 100원에 팔면 양도차액은 가령 70원. 여기서 중요한 세금이 양도소득세(capital gain tax)와 투자소득세(net investment income tax). 상황에 따라 다르지만, 전체적으로는 30% 정도. 3분의 1이 세금으로 나가니, 꽤 큰 금액이다.

이제 놀부는 그 집을 100원에 팔고 10원을 보태서 110원짜리의 다른 렌트용 집을 구입하려고 한다. 그런데 문제가 생겼다. 세금 20원을 내고 나니, 돈이 부족해진 것이다. 순전히 세금 때문에 부동산 거래가 막혔다. 그래서 조건만 맞는다면, 이런 ‘부동산 갈아타기’에 대해서는 양도소득세를 유예시켜주자는 혜택이 생겼다. 연방 세법 1031조에 그런 부동산 교환 규정이 있다고 해서, 우리는 그것을 ‘1031 exchange (부동산 교환)’라고들 부른다.

내 고객들이 하는 가장 많은 질문은 네 가지. ①100원에 팔고 80원짜리를 구입해도 되나? ②나중에 새 집의 가격이 떨어지면 어떻게 되나? ③한국 아파트와도 바꿀 수 있나? ④그 집을 자식들에게 증여나 상속을 하면 세금이 어떻게 되나?

여기서 질문을 하나만 더해보자. 1031 exchange의 대 전제는 파는 부동산과 사는 부동산이 모두 투자용 또는 사업용 이여야 한다는 것. 쉽게 말하면 반드시 렌트 수입을 목적으로 하는 집이여야 한다는 뜻이다. 그렇다면, 새 집에 다른 세입자가 아니라, 아들이나 딸 가족이 들어와 살아도 될까? 그래도 옛날 건물에서 생긴 양도소득세를 전부 유예 받을 수 있을까?

사랑과 미안함 뿐인 자식들이니, 아예 월세를 안 받던지 또는 주변 시세보다 낮춰서 월세를 받고 싶어들 한다. 아들이 집수리를 자기 돈으로 한다는 핑계로 시세보다 낮게 계약서를 쓰고 싶을지도 모른다. 또는 1년에 15,000달러까지는 신고 없이 증여할 수 있다고 하니, 4인 가족인 아들에게 연간 6만 달러까지는 월세를 안 받고 ‘퉁’치고 싶어들 한다.

1031 exchange로 취득한 집에 자녀가 세입자로 살도록 하는 것에 대한 해답. 사실 생각해보면 그것은 그렇게 중요하지도 어렵지도 않다. 내가 이렇게 말하는 이유는, 많은 1031 exchange 고객들을 만나보니, 결국 이것도 그냥 세금 지식만 갖고 되는 일이 아니라는 것. 거기엔 하늘과의 소통이 있어야 한다는 것을 느꼈기 때문이다. 회계사를 30년 쯤 하다 보니, 이렇게 하나 둘 깨달아진다. 아직 한참 멀었다.