부동산 임대손실의 공제

이런 부부가 있다고 치자. 남편의 W-2가 10만 달러. 많이 버는 것 같은데, 살림은 항상 쪼들린다. 그래서 부인이 사업을 하나 시작했는데, 첫 해에 큰 손해를 보고 말았다. 부부 사이에 상황이 역전된 것은 개인세금보고 때. 부인 덕분(?)에 세금을 8천 달러나 줄일 수 있었다. 사업 손실이 공제되니까 총소득이 줄었다. 부인이 만든 회사가 S Corp이기 때문에 가능했다. LLC 이었어도 마찬가지다.

그런데 만약, 부인이 부동산 임대사업을 했었다면 어땠을까? 원래 임대 손실은 남편의 W-2 소득과 상계할 수 없다. 임대사업에서 이익이 생기면 다른 소득에 합산하지만, 반대로 손해를 봤으면 무시된다.

그러나 예외 없는 세법은 없다. 부인에게 부동산 임대업이 주된 직업이고, 거기에 1년에 750 시간 이상을 쓰고 있다면(real estate professional) 남편의 소득과 100% 상계시킬 수 있다. 쉬운 조건 같지만, IRS 감사에서 힘든 것은 세법 Code Sec. 469(c)(7) 조항의 “당시의 기록(contemporaneous logs)” 조건이다. 이것이 많은 사람을 좌절시킨다. 과거 사례들을 보면, 당시의 정확한 실제 기록이 없으면 소송에서 IRS를 이기기 힘들다. 나중에 꿰맞춰서 만들어봤자 아무 소용이 없다. 며칠 몇 시에 무슨 일을 했는지 꼼꼼하게 적어야 하는데, 그것이 어디 쉬운 일인가?

이 조건을 맞추지 못해도 100%는 아니지만 일부라도 임대손실을 공제받을 수 있는 방법은 또 있다. 남편의 W-2 소득이 10만 달러 이하면 최고 2만 5천 달러까지 임대손실을 공제해주는 규정을 쓰면 된다. 15만 달러를 넘으면 상계 혜택이 완전히 없어진다. 앞 사례의 부부는 몇 가지 조건만 맞으면, 7천 달러 이상의 세금을 줄일 수 있다.

물론, 이 조건들을 모두 맞추지 못해도 손실 공제가 영원히 불가능한 것은 아니다. 나중에 해당 부동산을 처분할 때가 되면(가족 제외) 과거에 공제받지 못한 손실들을 한꺼번에 공제받을 수 있기 때문이다.

지금까지 설명은 복잡했지만 내가 전하고자 하는 메시지는 간단하다. 부동산 임대사업은 세무상 복잡하고 위험도 따른다. 실력 있는 회계사와 먼저 상의를 한 뒤에 신중하게 투자 결정을 하는 것이 현명하다. 그리고는 매일 일기장 쓰는 기분으로 기록을 하면서 사업을 하면, 그것이 결국은 돈이라는 것이다.