부동산 중개인의 세금보고

부동산 에이전트의 세금보고는 골치가 아프다. 복잡하고 민감하고 그래서 쉬운 세금보고가 아니다. 여기 부동산 에이전트들의 개인세금보고에서 특히 중요한 점들을 적어봤다.

첫째, 홈 오피스(home office) 공제가 가장 혜택이 큰데, 이상하게 많은 사람들이 이 공제를 두려워한다. 절대로 그럴 필요가 없다. 특히 regular와 exclusive의 두 조건이 맞으면 살고 있는 집의 렌트비나 전기요금 공제를 적극적으로 생각해봐야 한다(Form 8829).

사실이 그럼에도 불구하고, 세무감사가 무서워서 홈 오피스 공제를 포기하는 것은 잘못된 일이다. 다만, 주된 근무 장소가 외부에 있는 별도의 사무실이라면 일반적으로 홈 오피스 공제를 받을 수 없다.

둘째, 비즈니스 운영에 필요하고(necessary) 통상적인(ordinary) 비용이라면 모든 자동차 비용과 어떤 여행 경비도 공제받을 수 있다. 부동산 협회의 자료를 보면 부동산 에이전트들이 1년에 3만 마일을 운전한다고 한다. 이것은 평균이다. 그렇다고 10만 마일(1 마일 당 56.5 센트)의 공제를 하지 말라는 법은 없다. 아무리 큰 금액이라도 조건에 맞고 규정에 부합된다면 얼마든지 공제를 받고 그에 따른 세금을 줄일 수 있다.

셋째, 매출액(커미션 수입)의 35% ~ 40% 정도를 순이익으로 보고들을 하는데, 이 말은 10만 달러의 IRS Form 1099-misc를 받으면 3만 8천 달러 정도에 대해서만 세금을 낸다는 뜻이다.

더 자세한 통계자료도 있다. 그러나 이것은 어디까지나 다른 사람들의 평균적인 숫자다. 나도 반드시 거기에 맞출 필요는 없다. 손실 보고를 하지 말라는 법이 없다는 뜻이다. 감사가 두려워서 적법한 공제를 피하는 것은 어리석다는 것이 나의 확실한 경험이자 믿음이다.

넷째, 여러 합법적인 공제 방법이 있는데, 자녀에게 일을 시키고 주급을 줘서 비용을 공제하는 방법도 생각해보기 바란다. IRS는 7살짜리 아이의 고용을 인정한 사례가 있다. 물론 재산을 넘기려는 목적으로 초등학생 자녀에게 시간당 500달러씩 주는 것은 말이 안 된다.

적정한 주급을 자녀 이름의 Roth IRA나 529 플랜 같은 곳에 입금을 시켜주면 나중에 자녀 이름으로 재산도 모이고 비용도 공제받으니 일석이조의 효과다.

분명히 말하지만, 부동산 에이전트의 세금보고는 쉽지 않다. 2013년 7월 15일 Hardnett 케이스가 유명하니 꼭 읽어보기 바란다. 남편은 경찰관이고 부인은 부동산 중개인이었다. 부인이 1099에서 공제 받았던 일부의 비용이 문제가 되었다. 일을 한 CPA는 결국 무죄로 판결났지만, 그 부부는 IRS와의 소송에서 결국 졌다. 가장 큰 패인은 물론 충분하지 않은 기록과 증빙이었다.