아버지와 아들의 공동투자

요새 투자용 부동산을 사겠다는 사람들이 꽤 많다. 그들이 묻는 첫 번째 질문은 – 임대소득이 생기면 세금을 얼마나 내나요? 대답은 경우에 따라 다르다. 혼자 또는 부부가 투자하면 계산이 간단하다. 그러나 형제나 부자지간과 같이 개인세금보고(Form 1040)를 별도로 하는 사람들이 모여서 파트너십으로 하는 경우는 계산이 복잡해진다. 어떤 경우에는, 모든 것이 이미 결정되었는데도, 순전히 각자의 세금 때문에 완전히 뒤바뀌는 경우도 생긴다.

예를 들어보자. 아버지가 아들과 함께 공동으로 상가 건물을 취득했다. 첫 해에 8만 달러의 순이익이 났다고 치자. 부모와 아들이 절반씩 주인이기 때문에 각각 4만 달러가 각자의 개인세금보고에 합산되어야 한다. 파트너십(Form 1065) 자체는 세금이 없다. 대신, 그 나눠진 이익이 파트너 각자의 개인세금 보고로 흘러가고(K-1 pass-through), 거기서 다른 소득과 합산 계산이 된다.

비교를 쉽게 하기 위해서, 부모와 아들이 각각 5만 달러의 근로소득(W-2)만 있다고 치자. 그러면 부모의 소득도 9만 달러, 아들의 소득도 9만 달러다(= 근로소득 5만 달러 + 임대소득 4만 달러). 그런데 이 추가된 임대소득 때문에 부모는 7,000달러의 소득세를 더 내지만, 아들은 12,000 달러를 더 낸다. 왜 똑같은 임대소득에 대해서 이렇게 세금이 달라지는 것일까? 파트너십의 총 소득을 똑같이 절반씩 나눴는데, 왜 아들은 아버지보다 5,000달러나 세금을 더 내야 하는 것일까?

아버지와 아들의 부동산 공동투자에서 생각할 것이 그것만 있는 것이 아니다. 만약, 아버지가 아들에게 LLC 파트너십 지분 50%를 주지 않고 전부 갖고 있었다면, 아버지가 추가로 낼 세금은 2만 달러가 된다. 아들에게 지분 50%를 줌으로 해서, 가족 전체로 보면 1,000 달러의 세금을 절약했다. 물론, 사례가 바뀌면 정반대의 결과가 나올 수도 있다.

이제 결론을 내릴 차례다. 지금까지 나온 숫자들은 전부 잊어버려도 된다. 중요하지 않다. 다만, 같은 소득이더라도 각자의 개인 상황에 따라서 세금이 달라질 수 있다는 것을 잊지 말자. 파트너가 “내 회계사에게 물어봤더니, 세금이 얼마래” 했다고 해서, 내게도 같은 세금이 나오지는 않는다. 2명 이상이 모이는 파트너십에서는 어떤 세금전략을 짜느냐에 따라서 각자의 투자 수익률이 달라진다. 상대방은 이익을 봤는데 나는 손해를 볼 수도 있다. 이것이 부동산 투자에서 우아하고 고급스러운 절세 전략이 필요한 진짜 이유다.