1031과 721

찬송가 31장 제목은 ‘찬양하라(Praise Him)’ 그리고 21장 제목도 ‘다 찬양하여라(Praise to the Lord)’. 우연이 일치일까? 오늘은 부동산 양도소득세와 관련된, 연방 세법 1031장과 721장에 대한 내용이다.

사람들은 눈앞에 있어야 믿는다. 손에 안 잡히면 안 믿는다. 하물며 잡히지도 보이지도 않는 페이퍼 컴퍼니에 내 재산을 넣어라? 머뭇거려질 수밖에 없다.

우리 흥부 얘길 먼저 들어보자. 흥부는 50만 달러에 산 건물을 이번에 500만 달러에 팔게 되었다. 문제는 세금. 당장의 양도소득세를 안내려면 1031 교환(exchange)을 해야 한다. 그러나 이제는 좀 쉬고 싶다. 며느리를 생각하니 아들에게 주기도 겁난다. 그렇다고 150만 달러나 되는 세금을 내고 싶지도 않다. 방법이 없을까?

내가 흥부에게 제안한 방법이 721 교환(upREIT) 이다. 리츠(Real Estate Investment Trust)는 돈을 모아서 부동산에 투자, 거기서 생기는 이익을 투자자들에게 나눠주는 일종의 부동산 간접투자 방법이다. 손님들이 같은 질문을 하는데, 흥부가 건물을 판 돈으로 리츠 지분을 사면(아무리 리츠가 부동산만 갖고 있다고 하더라도), 이것은 1031 교환에 해당이 안 된다. 같은 종류(like-kind)의 투자가 아니기 때문이다.

그래서 나온 것이, 중간에 721 교환을 끼워 넣는 방법이다. 세법 1031장과 721장을 동시에 활용하는 방법이기 때문에 1031/721 교환이라고도 부른다. 이름은 길지만 과정은 간단하다. 1단계로 흥부는 부동산 판 돈으로 upREIT 지분을 산다. 이것으로 1031 교환은 끝난다. 그리고 2단계로, 얼마 지나서 REIT 파트너십 지분으로 갈아탄다. 이것이 721 교환이다.

과정은 이렇게 간단하고 대행업체들도 많다. 문제는 눈에 보이지도 않고 손에 잡히지도 않는다는 것. 1031 교환을 통해서 upREIT 지분을 갖는다는 것은, 의미적으로 볼 때, 예를 들면 100층짜리 호텔의 3개 층을 내가 갖는다는 뜻이다. 그러나 721 교환을 통해서 REIT 지분을 갖더라도 눈에 보이는 형체는 아무 것도 없다.

친구들에게 자랑하면서 그 앞에서 사진 찍을 수 있는 나만의 건물이 아니다. 그저 종잇조각 한 장이다. 그것이 150만 달러의 세금을 안 내는 유일한 방법이라고 해도, 뭔가 꺼림칙하다. 그러니 한 발도 앞으로 나가지 못한다. 그 한 걸음이 150만 달러짜리인데도 말이다. 앞에서 말한, 찬송가 21장은 이렇게 끝난다. ”네 소원 다 이루리라“.