중앙일보 칼럼 [세금/회계] – 부동산 임대손실 (3)

부동산 절세의 핵심 – 기록되지 않은 시간은 존재하지 않는 시간이다

설명의 편의상, 모든 소득을 활동성 소득(active income)과 비활동성 소득(passive income)으로 나눠보겠다. 아주 투박한 ‘길거리’ 표현이지만, 낮에 땀 흘려서 일을 해야 하면 활동성이고, 밤에 잘 때도 스스로 돈이 벌리면 비활동성이다.

세법은 부동산 임대소득은 ‘무조건’ 비활동성(passive)으로 취급한다. 월급이나 주급은 대표적인 활동성(active) 소득이다. 연봉 30만 달러인 사람이 건물 임대에서 10만 달러 손해를 봤다면 어떻게 될까?

비활동성인 임대손실(마이너스)은 활동성인 근로소득(플러스)과 상계할 수 없다. 그 둘을 상계한 20만 달러로 계산하면 좋지만, 우리 세법은 그렇게 하는 것을 허용하지 않고 있다. 소득의 성격이 다르기 때문이다. 10만 달러 손실은 무시되고, 월급 30만 달러에 대해서만 세금 계산을 한다. 그것이 기본 값이다.

그렇다면 그 임대손실을 근로소득과 상계(offset)시킬 수 있는 방법은 전혀 없는 것일까? 있다! 부동산 임대를 비활동성에서 활동성으로 바꾸면 된다. 가만히 앉아서 버는 단순한 ‘투자’가 아니라, 발로 뛰어서 버는 ‘사업’으로 세금 디자인을 하라는 뜻이다.

1차 관문은 부동산 전문가(real estate professional)가 되는 것. 2차 관문은 적극적인 참여자(material participation)가 되는 것. 무슨 말인지 금방 와 닿지 않을 것이다. 지금부터 이것을 ‘시간’이라는 객관적인 숫자로 바꿔서 설명을 해보겠다.

먼저 1차 관문을 통과하려면 그 건물의 관리와 계약 등 임대업무(real property business)에 최소한 1년에 750시간을 써야 한다. 다만 그 시간은 나의 총 노동 시간의 50%가 넘어야 한다. 예를 들어서 임대업을 병행하는 직장인의 경우, 회사 근무에 750시간을 썼다면 부동산 임대 업무에는 적어도 751시간을 써야 1차 관문을 통과할 수 있다 (§469(c)(7), IRS Pub. 925).

2차 관문을 통과하는 가장 흔한 방법은 각 부동산별로 500시간을 쓰는 것. 건물이 여러 개면 하나로 묶어서 계산하는 것이 가능하고(grouping election, Treas. Reg. § 1.469-9(g)), 실제로 많이들 그렇게 하고 있다.

자, 지금부터 하는 얘기가 사실은 더 중요한 얘기다. 이렇게 모든 관문을 통과해서 나의 임대업이 passive 기본 값에서 active로 그 성격이 바뀐 것은 좋다. 문제는 내가 직접 발로 뛰었다는 것을 떳떳하게 증명하는 것.

지난달에 있었던 일이다. 어느 새로운 고객의 과거 세금신고를 보니, 감가상각비 놓친 것이 많았다. 다시 계산해봤더니(look-back cost segregation study) 임대손실이 30만 달러가 나왔다. 세율이 40%면 줄일 수 있는 세금은 12만 달러나 된다. 그런데 실제로는 많은 시간을 투입했으면서도 그것을 기록한 증거가 충분하지 않다면, 그래서 기껏 만들어놓은 임대손실을 다른 소득과 당장 상계할 수 없다면, 그 얼마나 허무한가?

세금 계산도 중요하지만, 제때 정확한 시간을 기록하고(time logs), 관련 문서들을 잘 보관함으로써(documentation), 세법에서 요구하는 조건들을 제대로 갖추는 것이 사실은 더 중요하다.

세무감사는 바로 안 나온다. 한참 뒤에, 잊을 만 하면 나온다. 재작년에 어디서 무엇을 했는지 정확하게 기억해낼 수 있을까? 하물며 IRS 감사관은 그런 기억에만 의존한 설명은 거의 인정하지도 않는다.

잘 기록되지 않은 시간은 나의 진짜 시간이 아니다. 그것은 존재하지 않는 시간이다. 잘 보관되지 않은 서류도 나의 진짜 서류가 아니다. 그것은 없는 서류와 마찬가지다. 기록된 시간과 정돈된 서류만이 진짜다. 절세는 기록과 증거의 싸움이다. 끝까지 가면 결국 그렇다.