27.5년, 39년, 40년

감가상각(depreciation)도 모르면서 부동산 투자를 하는 것. 그것은 눈 감고 운전하는 것만큼 위험한 일이다. 감가상각비는 실제로 돈이 나가지는 않았지만, 비용으로 공제를 해주는 아주 특이한 항목이다. 감가상각비를 잘 활용하면 제한적이지만 절세를 할 수 있다. 이것이 감가상각비의 힘이다.

감가상각비 계산 그 자체는 매우 간단하다. 40달러의 빚을 얻어서, 50달러짜리 상가 건물을 하나 샀다고 치자. 이 50달러 중에서 만약 토지 가격이 11달러이고, 건물 가격이 39달러라면 매년 감가상각비는 1달러가 된다. 39달러를 39년으로 나눈 것이다. 토지 부분은 빼고 계산한다.

이 39년을 감가상각 기간(내용연수, recovery period)이라고 부른다. 같은 임대용 부동산이라도 일반 주택과 상가 건물의 기간이 다르다. 상가는 39년, 주택은 27.5년이다 (IRS Pub. 946). 동일한 금액이라면, 주택이 상가보다 매년 공제되는 감가상각비가 더 많다. 이 말은 (모든 조건이 같다면) 보유하고 있는 동안에는 주택에 대한 임대소득(rental income)이 더 적다는 뜻이다. 반대로 말하면, 나중에 팔 때는 주택에 대한 양도소득(capital gain) 세금이 더 많다는 뜻이다.

주상복합 건물인 경우, 총 임대수입의 80% 이상이 주거용에서 나온다면 전체를 주택으로 본다. 살고 있는 집은 감가상각비 혜택을 받을 수 없다. 그러나 일부를 사업용으로 쓴다면(home office), 그 부분에 대해서는 39년 동안 상각할 수 있다(Form 8829). 구조상으로는 주택이지만, 목적이 사업용이기 때문에 27.5년을 적용해서는 안 된다.

해외 부동산의 상각기간은 40년(ADS 방법)이다. 따라서 미국에 합산보고를 할 때, 미국 기준에 맞춰서 감가상각비를 다시 계산하여야 하는 경우가 있다. 해외 세금보고서를 그대로 달러 환산만 해서는 안 된다는 뜻이다. 한국에 있는 월세 아파트를 이미 40년 기준으로 감가상각하고 있다면, 재계산이 불필요한 경우가 많다. 참고로 한국은 재료 구조에 따라 건물의 감가상각 기간을 달리하고 있다.

그런데 27년이나 28년이 아니고 왜 하필이면 27.5년이냐? 왜 상가는 39년이고 주택은 11.5년이 더 짧은가? 39년이 지나도 쌩쌩한 건물이 얼마나 많은데 왜 39년만 상각하나? 해외 부동산은 왜 가장 긴 40년인가? 이렇게 물어보면 나는 할 말이 없다. 하긴 내가 답을 줄 수 없는 세상의 이치가 어디 이것 하나뿐일까. 땅은 파면 팔수록 좁아지는 법이다.