한국 부동산의 양도

한동안 잠잠하다가 요새 부쩍 는 것이 있다. 한국 아파트를 팔았을 때 내는 세금 상담이다. 한국에 내는 세금은 저항이 별로 없다. 집값을 올려 준 고마운 정부에 내는 것이니 그렇다. 그러나 미국 정부가 한 것이 무엇이 있다고.. 미국에 내는 세금은 저항이 의외로 많다. 전화 너머로 억울하고 속상한 마음이 전해져 온다.

최근에 나눈 상담들 중에서 공개할 수 있는 부분만 정리를 했다. 첫째, 미국 시민권자라도, 한국 거주자로써 1채의 주택만 2년 이상 보유했다면 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능하다. 양도가액 9억 원 미만 등, 다른 조건만 맞으면 실제로 그 집에 살지 않았어도 한국에는 1원도 낼 필요가 없다는 뜻이다. 그렇다고 거주자 자격을 억지로 만들어 보겠다고 욕심을 내서, 한국 회사에 위장 취업을 하는 것은 올바른 길이 아니다.

둘째, 예외적으로 2년 미만이라도 1세대 1주택 면제혜택을 받는 경우들이 있으니 나에게 해당이 되는지 찾아보길 바란다. 예를 들어서, 이미 한국을 떠나서 미국에서 살고 있는 경우라고 하더라도, 미국에서 영주권을 받은 날로 부터 2년 내에만 한국 아파트를 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그리고 보유기간에 따라 최고 80%까지 양도소득을 줄일 수 있는 ‘장기보유특별공제’라는 제도도 있는데, 실제로 해당이 되는지는 케이스마다 다르다.

셋째, 한국 아파도도 main home(principal residence) 2년 거주 조건만 맞으면, 미국 세법상 50만 달러(싱글 25만 달러) 공제 혜택을 받을 수 있다. 이 말은 한국과 미국에서 동시에 비과세 혜택을 받기 위해서는 한국에서 거주자 상태로 최소한 2년은 그 주택에 살았어야 한다는 뜻이다. 한국에서는 1세대 1주택에 해당하고, 미국에서는 비거주자인 기간 동안에 양도했다면 한국과 미국 어디에도 양도세를 낼 필요가 없다.

그러나 실제 계산과 적용은 이렇게 간단한 것만은 아니다. 취득원가와 인테리어 공사비를 당시의 환율을 찾아서 계산하고, 미국과 한국의 세법 차이 때문에 생기는 양도차액의 조정도 필요하다. 집을 파는 일은, 특히 한국에 있는 집을 파는 일은 자주 일어나는 이벤트가 아니다. 그러니 잘 모를 수밖에. 거기다 그 집 처분한 돈을 미국에 갖고 오려고 한다. 그러니 더 고민이 많을 수밖에. 그러나 그런 고민 속에서 꽃은 핀다.