부동산 경매와 세금

지난 금요일, 뉴저지 버겐 카운티의 부동산 경매장에 다녀왔다. 미국 부동산 투자에 관심이 많은, 한국에서 온 손님들과 함께였다. 그들의 첫 마디 – 경매 물건에 한국 이름들도 많네요.

전략적인 선택이었지는 모르겠지만, 어쨌든 은행 빚을 갚지 못해서 집을 내줘야 한다는 것은 여간 슬픈 일이 아니다. 더 슬픈 일은 나중에 예상 못했던 세금을 낼 수 있다는 것. 경매로 은행 빚은 어떻게 ‘퉁’ 칠 수 있을지 모르겠지만, 갚지 못한 빚이 소득으로 잡힐 수 있다.

작년까지는 숏세일 또는 포클로저에서 생긴 부채 탕감(forgiveness debt)은 조건만 맞으면 면세였다. Mortgage Forgiveness Debt Relief Act라는 특별법 덕분이다. 가장 중요한 조건이 본인이 실제로 거기에 살았어야 한다는 것.

그나마 그 특별법이 작년 12월 의회에서 연장되지 않았다. 이 말은, 금년부터는 모든 모기지 탕감액이 거주 여부를 떠나서, 과세 소득에 포함된다는 말이다. 물론, 과거에 그래왔던 것처럼, 금년에도 소급 연장될 가능성이 있다. 내 개인적인 바람은 꼭 그렇게 되길 바란다. 이미 쓰러진 사람을 한 번 더 밟는, 이중의 고통을 주는 것은 너무 가혹하기 때문이다.

그러나 현실의 법은 그렇게 만만하지 않다. 생각을 해보자. 회사는 인건비 공제를 받기 위해서 W-2를 발행한다. 그리고 그 복사본을 IRS에 보낸다. IRS는 그 직원이 세금보고를 제대로 하는지 기다린다. 한 쪽에서 비용으로 공제를 해줬으면, 다른 한쪽에서는 반드시 소득 보고를 해줘야 한다. 절대로 손해 보는 장사를 안 하는 곳이 IRS다.

모기지 탕감(debt cancellation)도 마찬가지다. 은행은 자기들 채권이 100인데 경매를 통해서 80밖에 회수하지 못했다면 20만큼을 손실 처리(bad debts) 할 수 있다. 은행은 양식 1099-C를 발행해서 IRS로 보낸다. 이 말은 채무자(주택 소유주) 입장에서는 20만큼을 개인의 소득으로 보고하여야 한다는 뜻이다.

물론, 여기에도 세금을 피하거나 줄일 수 있는 방법이나 조건들이 있다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다. 집 모기지를 갚지 못할 것 같을 때, 미리 생각해볼 수 있는 작전과 전략은 다양하다. 주위에 찾아보면 도움을 줄 수 있는 사람들도 반드시 있기 마련이다. 전문 변호사와 실질적인 도움을 줄 수 있는 부동산 중개업자, 그리고 경험이 많은 회계사와 꼭 상의를 해보기 바란다. 지금도 상심하고 있을 그들에게 말해주고 싶다. 힘 내세요.