중앙일보 칼럼 [세금/회계] – 부동산 임대손실 (1)
부동산 절세의 핵심 – ‘잠자는 임대손실(rent loss)’를 깨워라!
부자들이 부동산 임대사업을 선호하는 이유는 월세 수입이나 건물 가격 상승 때문만은 아니다. 그 뒤에는 감가상각비(depreciation)라는 강력한 세금 혜택이 숨어있기 때문이다. 감가상각비는 마법같은 비용이다.
실제 내 주머니에서 돈이 나가지 않았는데도, 세금 신고에서는 당당히 정식 비용으로 인정받아 소득을 줄여주기 때문이다. 건물이 매년 조금씩 낡아가니까, 그만큼은 세법상 비용으로 인정해주겠다는 것 – 참 ‘예쁜’ 비용이다.
문제는 이 ‘마법’이 종종 ‘그림의 떡’에 그친다는 것. 감가상각비 등으로 인해 발생한 임대 손실(passive loss)이 절세로 온전히 연결되지 못하는 경우가 많다. 예를 들어, 남편의 회사 연봉(active income)이 10만 달러인데, 아내가 부동산 임대 사업에서 감가상각비를 포함해서 2만 달러의 손실을 봤다고 가정해보자.
이 손실 자체로는 의미가 없다. 그것이 남편의 일반 소득과 상계될 때 비로소 의미가 생긴다. ‘상계 불능’이라면 숫자 놀음에 불과하다. 남들 다 받는 감가상각비 절세 혜택을 나만 못 받게 되는 셈이다. 아내의 임대손실(마이너스)이 남편의 급여 같은 다른 일반 소득(플러스)과 상계되어 부부 합산 소득이 8만 달러로 줄어야 ‘실질적인 절세’가 가능하다. 그러나 세법은 이 둘(임대 손실과 일반 소득)이 만나는 길을 중간에서 가로막고 있다.
그렇다면 어떻게 해야 임대 손실을 일반 소득과 상계시켜서 세금을 줄일 수 있을까? 대표적인 세 가지 방법들 중에서 오늘 살펴 볼 첫 번째 방법은 부부 합산 조정 총소득(MAGI)을 15만 달러 미만으로 합법적이고 경제적으로 세금 디자인(tax design) 하는 것.
그렇게 되면 (1) 부동산 소유권 10% 이상 (2) 임대 사업에 ‘적극적 참여(active participation)’라는 비교적 간단한 요건만으로 최대 2만 5천 달러의 임대 손실을 일반 소득에서 공제(상계)받을 수 있다.
하지만 이 혜택은 소득이 올라감에 따라 미끄럼틀처럼 줄어든다. 이해를 돕기 위해서 놀부와 흥부 형제를 비교해보자. 그들의 연봉(W-2 소득)은 각각 13만 달러와 10만 달러. 놀부 아내와 흥부 아내는 월세가 들어오는 집을 하나씩 갖고 있다. 둘 다 임대손실이 3만 달러로 동일하다. 남편들의 근로소득 이외의 다른 소득은 없다고 가정하자.
놀부 아내가 연봉 13만 달러인 남편과 상계할 수 있는 임대손실은 3만 달러 중에서 고작 1만 달러뿐. 그러나 흥부 아내는 연봉 10만 달러인 남편과 임대손실의 대부분인 2만 5천 달러를 상계할 수 있다. 똑같은 임대 손실을 갖고도, 연봉이 낮은 흥부네의 공제 혜택이 놀부네보다 2배 이상 높다.
연봉이 높을수록 절세의 문은 조금씩 닫히는 구조다. 물론 금년에 공제받지 못한 손실은 이월(carryover)되어 내년에 임대소득이 생기거나 나중에 집을 팔 때 혜택을 볼 수 있다 (IRS 양식 8582, passive activity loss limitations).
이 흥부와 놀부 사례에서 우리가 배워야 할 것은 절세하고 싶으면 법에서 요구하는 조건을 맞추라는 것, 그 조건이 충족된다면 임대손실은 급여 등 다른 소득과 상계된다는 것, 그리고 그 상계 효과는 다른 소득이 낮을수록 커진다는 것이다. 결국 임대손실의 1차 절세 혜택은 전체적인 소득이 줄어들도록 합법적이고 전략적인 세금 디자인을 해줘야 가능하다.
