중앙일보 칼럼 [세금/회계] – 부동산 임대손실 (2)

부동산 임대손실 (2)

 

부동산 절세의 핵심 – passive(투자)를 active(사업)로 바꾸는 절세의 디자인

 

걸림돌을 디딤돌로 바꿔놓는 것. 절세 방법은 그러해야 한다. 세금을 줄인다는 것은 없는 방법을 창조하는 것이 아니라, 있는 방법을 합법적으로 맞추는 고단한 퍼즐 작업이다.

수많은 걸림돌이 ‘세법’이라는 이름으로 우리 앞을 가로막는다. 그 돌을 이리저리 돌려서 디딤돌로 바꾸는 절세의 디자인(tax design)은 부동산 임대업에서 더 강력하다.

부동산 월세 받아서 돈을 벌었으면(rent income) 세금 신고할 때 다른 소득과 합쳐야 한다. 이 말은 아무도 반박할 수 없을 것이다. 그런데 거꾸로 렌트 수입보다 비용 쓴 것이 더 많다면, 즉 감가상각비 공제를 포함해서 부동산 임대로부터 손해를 봤다면(rent loss) 어떻게 될까?

흔히 드는 생각으로는 다른 소득과 바로 상계하거나 차감되어야 할 것 같다. 예를 들어서 흥부가 월급으로 20만 달러를 벌었고, 건물 임대에서는 2만 달러 손실이 났다고 가정하자. 그 둘을 상계시킨(소득 통산이라고 부른다) 18만 달러에 대해서만 세금계산 하면 될 것 같다. 그렇게 해야 공정하다고 생각된다.

그러나 우리 세법은 그렇게 호의적이지 않다. 임대손실(마이너스)과 근로소득(플러스)이 서로 만나지 못하도록 막고 있다. 이 절세의 걸림돌을 어떻게 하면 디딤돌로 바꿀 수 있을까? 나의 부동산 임대업 성격을 passive에서 active로 바꾸면 된다.

다소 투박한 비교지만, 돈이 돈을 버는 것을 passive income이라고 부르고, 몸이 돈을 버는 것을 active income이라고 부른다. 손이 덜 가는 소득을 passive income이라고 부르고, 손이 많이 가는 소득을 active income이라고 부른다. 잘 때도 스스로 돈이 벌리면 passive income이고, 일을 해야 돈이 벌리면 active income이다. 정확한 말인지는 자신 없지만, 나는 고객들에게 그렇게 설명하고 있다.

우리 세법은 모든 임대소득을 일단 passive income으로 처리해버리고 만다. 소극적으로 가만히 앉아서(passive) 돈을 번다고 생각하기 때문이다. 그러나 그것은 건물주들이 얼마나 땀 흘리고 적극적으로 뛰는지(active) 몰라서 하는 얘기다. 월급쟁이들은 하루 8시간만 일하면 되지만, 집 주인은 24시간 일하고 주말에도 세입자의 고장신고 전화를 받아야 한다.

세법은 근로소득은 발로 뛰고 땀을 흘려서 번 활동성 소득(active)이고, 부동산 임대는 가만히 앉아서 버는 비활동성 소득(passive)으로 본다. 태생적으로 이렇게 성격이 다른 임대손실을 근로소득과 상계하는 것을 못하게 막고 있다. 

해결책은 ‘단순‘ 투자자가 아니라 ‘진짜’ 부동산 전문가가 되면 된다. 부동산 전문가(real estate professional) 조건과 적극적인 참여자(material participation) 조건을 모두 갖춤으로써, IRS 앞에서 ‘나는 부동산이 생업이다!’라고 외치라는 말이다.

실무적으로는 750시간과 50%, 500시간 등 여러 조건들이 있지만, 그 내용들은 이 칼럼의 범위를 넘는 일이다. CPA 시험 볼 것이 아니라면, 각자가 쓰는 세무전문가와 잘 상의해서 내게 딱 맞는 방법만 찾아내면 된다.

세법상 ‘부동산(임대)사업자’ 자격을 갖춘다는 것은 임대사업을 단순한 ‘투자’가 아닌 직접 운영하는 ‘사업’으로 만들라는 뜻이다. 그래야 무시되던 임대손실이 다른 소득과 상계됨으로써, 비로소 강력한 절세 수단이 된다.

걸림돌이 디딤돌로 바뀌는 마법은 이렇게 쿨하게 디자인하는 것이다. 지저분하게 있지도 않은 수리비를 공제하는 것이 아니다. 

마지막으로, 오늘 다시 강조하지만, 세금은 시간과 기록의 싸움이다(detailed contemporaneous time log). 그것이 돈인 것을 사람들은 왜 모를까? 세상에 쉬운 절세는 없다.