중앙일보 칼럼 [세금/회계] – 세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 – 1031 Exchange

1031 Exchange를 통한 절세와 상속 (2)

 

세금 때문에 나쁜 부동산을 사지 마라 – 1031 Exchange

지난 칼럼에서 1031 exchange를 기차에 비유했다. 투자용 부동산이라는 기차에서 내리지 않고 다른 객차로 옮겨 타는 동안에는 세금 계산이라는 마지막 정산 과정을 뒤로 미룰 수 있다는 얘기였다.

1031은 시간 싸움이다. 기차로 말하면, 갈아타기로 마음먹은 순간부터 45분 안에 옮겨 탈 객차 번호를 적어 내고(identify), 180분 안에 실제로 올라타야 한다.

내 고객들을 보면 1031 거래가 줄어든 느낌이다. 1031의 범위도 좁아졌다. 예를 들어서, 전에는 그림이나 미술품도 1031이 가능했지만 이제는 불가능하다.

그럼에도 불구하고 1031은 우리가 반드시 공부를 해야 하는 분야다. 부동산 투자를 하고 있거나 앞으로 할 생각이 있는 사람들에게 1031 exchange 기법은 굉장히 중요하다. 감가상각비나 원가 분리/해체(cost segregation)와 함께 필수적인 3대 절세 전략이기 때문이다.

가장 많이 받는 질문은 100만 달러에 건물을 팔았으면 반드시 100만 달러보다 비싼 건물을 사야 하냐는 것. 그렇지 않다. 일부만 1031로 넘기고 나머지는 현금으로 받을 수 있다. 다만 현금으로 뺀 부분은 그만큼 과세될 수 있다

가령 놀부가 옛날에 30만 달러에 산 렌트 건물(old – relinquished property)을 100만 달러에 팔았다고 하자. 감가상각비와 모기지 같은 다른 변수들을 무시하면 이익은 70만 달러가 된다. 그런데 놀부도 이제 나이가 들었다. 건물주 5대 축복 중의 하나라는 ‘테넌트 복’도 옛날 같지 않다. 큰 건물 관리하기도 싫고 돈을 좀 쓰면서 살고 싶다.

그래서 이번에는 금액을 줄여서 80만 달러짜리 건물(new – replacement property)을 구입하고 20만 달러는 현금으로 받았다. 그러면 1031이 전부 실패한 것일까? 아니다. 기차 밖으로 들고 나온 20만 달러를 세법에서는 부트(boot)라고 부른다.

놀부는 더 이상 1031 안에 있는 돈이 아닌 이 20만 달러에 대해서만 올해 세금을 내고, 나머지 50만 달러의 이익은 계속 미룰 수 있다. 이것을 흔히들 partial 1031 exchange라고 부른다.

다만 현금이 필요하다면 옛 건물을 팔 때 미리 받도록 처음부터 설계해야 한다. 교환 도중에 중개업체(QI)에 맡긴 돈을 빼 쓸 수는 없다.

1031은 “하면 세금 제로, 안 하면 전액 과세”라는 All or Nothing 게임이 아니다. 필요하다면 일부만 1031을 하고, 나머지는 현금으로 받아 그 부분에 대한 세금만 내는 것도 훌륭한 선택이 될 수 있다.

절세의 목적은 무조건 세금을 0으로 만드는 것이 아니다. 내 형편과 투자 목적에 맞게 세금을 미리 디자인하고 관리하는 작업이다.

그런데 이 세금 계산보다 더 중요한 일이 있다. 세금 아끼겠다고 마음에 들지도 않고 확신도 없는 건물을 사는 것은 현명한 절세가 아니다. 45일과 180일 마감에 쫓겨서 서둘러 산 건물이 두고두고 속을 썩일 수 있다. 세금 때문에 나쁜 투자를 하는 것만큼 비싼 절세는 없다.

부동산 중개인이나 거래 상대방의 말만 믿어서는 안 된다. 회계사의 말도 마찬가지다. Tax tail should not wag the investment dog라는 말이 있다. 세금은 투자를 도와주는 꼬리여야지, 거꾸로 투자를 끌고 다니는 몸통이 되어서는 안 된다.

부동산 투자라는 건물의 층수를 하나씩 올리는 데에는 오랜 시간이 걸린다. 힘들고 고된 일이다. 가끔 싸우기도 하고 욕도 먹어야 하는 일이다. 그러나 잘못된 투자 한 번으로 그 건물이 무너지는 것은 한순간이다.

나는 세금으로 먹고 사는 직업이다. 그래도 세금을 가장 적게 내는 길이 언제나 가장 좋은 길이라고 말하지는 않는다. 좋은 투자가 먼저다. 절세는 그 다음의 일이다. 절세가 투자 판단을 지배하게 하지 말라.