중앙일보 칼럼 [세금/회계] 뉴저지 주택 경매 우선권 변경

 

뉴저지 경매 주택의 낙찰 우선권 변화와 플리핑(flipping) 사업의 미래

 

내가 지금 살고 있는 집은 경매로 싸게 구입해서, 허물고 새로 직접 지은 것이다. 그러나 이제는 뉴저지에서 나 같은 일반 개인들이 좋은 경매 물건(sheriffs’ sales)을 낙찰 받는다는 것이 하늘의 별따기가 되었다.

원래 경매라는 것은 낮은 시초가(upset price)에서 시작해서, 가장 높은 금액을 부른 사람이 갖고 가는 것 아닌가. 그런데 뉴저지에서 Community Wealth Preservation Program(커뮤니티 자산 보존 프로그램)이 시행되면서, 일반 투자자들이 좋은 집을 낙찰 받을 수 있는 가능성은 거의 없어졌다.

가장 큰 변화는 낙찰 우선권. 1순위는 그 집을 갖고 있었던 원래의 소유주와 그 자녀들, 거기에 살았던 세입자가 갖는다. 만약 그들이 아무도 입찰에 참여하지 않으면, 그 다음 2순위는 비영리 단체 Community Development Corporation (NCDC) 들에게 돌아간다. 3순위는 그 집에 입주해서 7년 이상 살겠다는 실수요자들.

결국 4순위의 일반 사람들이 구입할 수 있는 것은 아무도 원하지 않는 집들. 거기에 좋은 물건이 남아있을 리 없다. 우선권뿐만 아니라, 입찰 조건도 특혜다. 보증금을 20%에서 3.5%로 낮춰줬고, 잔금 납부 기한도 1개월에서 4개월로 연장시켜줬다. 일반인들과는 게임 자체가 안 되는 셈이다.

뉴저지는 주택 차압 비율이 전국에서 가장 높다. 그만큼 경매 물건의 공급이 많으니, 고쳐서 되파는 플리핑(flipping) 사업이 몇 년 전까지는 괜찮았다. 그러나 이제 옛날 얘기가 되어가고 있다. 그들에게는 미안한 얘기지만, 기본적으로는 옳은 방향이 아닌가 싶다.

그렇다면 나도 비영리 법인을 만들어서 경매 우선권을 가질 수는 없을까? 이론적으로는 가능하다. IRS 501(c)(3)와 양식 1023 (EO determination) 승인 등, 절차는 복잡하지만 우리가 못할 것도 없다. 그러나 그 권리와 혜택에는 큰 책임과 미션이 따른다.

사실 이 얘기는 5년 전부터 나왔었다. 돈과 정치가 의견을 모으면, 논리와 절차는 머리 좋은 사람들이 만들면 된다. 지역 경제 활성화와 주민들의 삶의 질 향상, 그리고 저소득층과 중산층들을 위한 주택 공급 확대 등 유권자들의 머리를 끄덕이게 만들 공정과 정의를 앞세운 논리들은 차고 넘친다. 그 앞에서 경매 받아서 돈 남기겠다는 사람들의 논리가 힘을 쓸 수 있을까? 없다.

세상의 이치가 그렇게 돌아간다. 작용과 반작용이 계속 반복되면서 세상은 진화하고 있다. 내 사업에 흑암이 몰려올 때 그 어둠을 탓하기보다 촛불 하나를 켜두는 것이 낫다. 분노는 약자의 것이다. 할 말이 참 많지만, 오늘은 여기까지만 하자.