중앙일보 칼럼 [세금/회계] LLC로 부동산 투자

LLC로 부동산 투자

 

LLC를 LLC답게 운영하지 못하면, 그 우산은 찢어진 우산

 

부동산 투자를 개인 명의가 아닌 LLC 명의로 한다는 것. 그것은 비 오는 날 우산 하나를 준비하는 것과 같다. 태풍을 막아주지는 못하더라도, 웬만한 비는 피하게 해준다. 그런 기대를 갖고 우리는 돈을 주고 우산을 구입한다. LLC를 설립하는 것도 마찬가지다.

그런저런 생각을 하며 길을 걷는다. 그리고 마침 소나기가 쏟아진다. 우산 없는 사람들이 우왕좌왕할 때, 나는 여유롭고 우아하게 우산을 편다. 그런데, 아뿔싸! 그것이 찢어진 우산일 줄이야. 뻥 뚫린 구멍사이로 하늘이 올려다 보인다. 빗물은 그대로 얼굴에 차갑게 떨어진다. 나는 아무 쓸모도 없을 쓰레기 우산을 하루 종일 들고 다닌 셈이었다.

많은 사람들이 재산보호 목적뿐만 아니라, 세금 절감(tax efficiency), 재산 이전과 운용의 유연성 등 여러 가지 이유로 개인 이름이 아닌 LLC를 통해서 부동산 투자를 한다. LLC는 Limited Liability Company의 약자로, ‘책임이 제한되어 있는 회사’라는 뜻이다.

그런데 정말 그럴까? 우리가 법적 분쟁에 휘말렸을 때, LLC는 최악의 경우 해당 부동산만 포기하면 나머지 재산은 지킬 수 있도록 해줄까? LLC 하나만 들고 있으면 나는 정말 쏟아지는 소나기를 피할 수 있을까? 그것은 진정한 LLC 일 때만 가능하다. 겉모습만 LLC면 찢어진 우산과 다를 바 없다.

예를 들어서, 개인 돈과 회사 돈을 섞어서 쓰면(co-mingling) 진짜 LLC라고 할 수 없다. 사실상 개인과 회사가 일심동체(unity of interest)가 되면 독립된 개체로 인정받지 못한다. 그저 개인의 ‘짝퉁’ 분신(alter ego)에 불과하다. 보호막이 사라지면(piercing the veil) 외부공격에 취약해질 수밖에 없다.

오늘 내가 강조하고 싶은 것은 개인 자금과 회사 자금을 철저히 구분할 자신이 없고, LLC의 형식(operating agreement)과 절차를 제대로 지킬 의지도 없다면, 굳이 돈을 더 들여서 LLC를 만들 필요가 없다는 것이다. 하물며 델라웨어, 네바다, 와이오밍 LLC는 더 말을 할 필요도 없다.

유튜브와 AI의 덕분인지, 많은 새로운 고객들이 ‘델라웨어 LLC로 만들어주세요’라고 한다. 그러면 나는 잠깐 점심 먹고 다시 오라고 한다. 그렇게 LLC는 아무나 빠르게 가질 수 있다. 그러나 진정한 LLC는 아무나 가질 수 없다.