중앙일보 칼럼 [세금/회계] S Corp 만들어서 집을 양도

S corp을 활용한 부동산 절세

 

부동산 임대 전에 S Corp부터 만들었어야 했다

 

세금은 중요하다. 부동산 투자에서도 중요하다. 오래 살았던 집의 가격이 많이 올랐으면 더더욱 중요한 것이 세금이다. 다른 곳으로 이사 가면서 그 집을 팔지 않고 임대할 때, 조건이 맞으면 S 법인 (S corp)을 활용해서 세금을 줄일 수 있다.

지난 5년 중 최소 2년 동안 주거용으로 사용한 경우, 부부는 50만 달러까지 양도소득을 면제받는다 (연방세법 Section 121 조항). 예를 들어, 놀부 부부가 10년 전 50만 달러에 산 집을 지금 90만 달러에 팔면 양도소득세가 하나도 없다. 50만 달러 기본공제를 받기 때문이다.

하지만 이 집을 당장 팔지 않고 임대용으로 전환했다가 몇 년 뒤에 매각하게 되면 그 혜택이 없어진다. 2년 거주요건을 충족하지 못하기 때문에 50만 달러 공제 혜택을 전부 받지 못할 수 있다. 큰 절세 기회를 놓치는 셈이다.

이럴 때 고려할 수 있는 방법들 중 하나가 S corp을 활용한 내부 매각이다. 절차도 어렵지 않다. 먼저 일반법인 (C corp)을 설립한 뒤, IRS 양식 2553을 통해서 S corp으로 전환한다. 해당 주택을 할부판매 방식(contract for deed 또는 wraparound mortgage)으로 법인에 매각한다.

물론 셀러와 바이어 모두 내가 서명을 하게 되지만, 반드시 그 거래는 진짜여야 한다. 시세 (fair market value)와 정상적인 조건에 맞춰서 실제로 사고팔아야 한다. 우리는 이것을 bona fide sale(실질적인 매매) 이라고 부른다.

법인에 돈이 없으니 계약서는 할부 매각 방식(installment-sales method)으로 작성되었더라도, 나는 고객들에게 양도차익 전부를 그 해에 한꺼번에 신고하라고 한다(opt-out election). 매년 나눠서 신고하는 것이 유리하다고들 하지만, 양도차액이 50만 달러 미만이면 문제가 안 된다.

이제 법인 쪽을 살펴보자. 만약 놀부가 S corp을 안 만들고 그냥 임대를 줬다면 감가상각비의 기준은 과거 구입가(old basis)인 50만 달러가 된다. 그러나 S corp이 90만 달러에 그 부동산을 인수했으니 감가상각의 새로운 기준은 그 구입 금액으로 올라간다(new stepped-up basis). 이 사례에서 우리는 S corp을 통해서 매년 더 많은 감가상각비를 공제받음으로써 임대소득과 세금을 모두 줄일 수 있게 되었다는 뜻이 된다.

감가상각비 회수 문제 (depreciation recapture) 등, 고차원적인 대비가 필요하지만, 그것은 회계사가 할 일이다. 당장은 양도소득을 줄여서 좋고, 나중에는 임대소득을 줄여서 좋으니, 두 마리 토끼를, 어쩌면 세 마리 토끼까지 모두 잡을 수 있다.

지금까지 주택의 임대 전환시 S corp으로 세금을 절약하는 방법을 설명했다. 각자의 상황을 종합적으로 고려하여, 현재의 세금과 미래의 세금을 균형 있게 맞춰야 한다. 집은 내가 팔고, 세금은 법인이 줄인다. 부동산 임대 전에 S corp부터 만들었어야 했는데, 하는 후회는 하지 말아야겠다. 적어도, 우리가 몰라서 세금을 더 내는 일은 없었으면 좋겠다.