중앙일보 칼럼 [세금/회계] – IRS가 없어져도 회계사가 없어져도, basis는 남는다 – 1031 Exchange

1031 Exchange를 통한 절세와 상속 (3)

 

IRS가 없어져도 회계사가 없어져도, basis는 남는다 – 1031 Exchange

‘기차 갈아타기’로 비유한 부동산 투자의 1031 exchange. 오늘이 그 세 번째다. 흥부와 놀부의 실제 사례들을 갖고 이해를 넓혀보자.

흥부는 뉴저지 팰팍에 30만 달러에 구입한 2-family 주택을 갖고 있다. 1층은 계속 임대를 줬고, 2층에는 흥부 부부가 살았다. 100만 달러에 팔면 이익이 70만 달러. 1층과 2층에 절반씩 이익이 나뉜다고 가정하자. 쉬운 설명을 위해서, 감가상각비 같은 다른 변수는 무시했다.

2층(거주)에서 나온 35만 달러의 이익은 비과세가 가능하다. 2년 실거주(principal residence) 등의 조건을 충족하면, 최대 50만 달러(싱글은 25만 달러)를 공제해주는 연방 세법 121조 덕분이다.

문제는 1층(임대)이다. 여기서 나온 35만 달러의 이익은 원칙적으로 과세 대상이다. 그것도 피할 수 있는 방법들이 있는데, 그 중 하나가 오늘 얘기하는 1031 exchange (여기서는 간단하게 1031).

연방 세법 1031조의 이 재투자 교환 방법을 통하면 당장의 세금을 뒤로 미룰 수 있다. 이렇게 되면, 한 지붕 아래에서 임대용과 거주용이 섞인 경우(mixed-use), 용도에 따라 2개의 다른 방법으로 세금 문제가 해결된다.

흥부가 살았던 2층은 세법 121조를 통해서 면제를 받고(exclusion), 월세를 줬던 1층은 세법 1031조를 통해서 뒤로 미룰 수 있게 된다(deferral). 다만 2층 121조는 2년 실거주가, 1층 1031조는 부동산 갈아타기가 가장 중요한 조건이다.

여기까지 이해했으면 절반을 넘겼다. 이제 놀부의 사례로 가보자. 놀부 부부는 5년 전에 투자 임대용 A 집을 팔면서 40만 달러의 이익을 봤다. 그 집을 팔고 100만 달러에 B 집을 1031로 구입했다.

놀부 입장에서 새로 구입한 B 집의 원가는 100만 달러. 그러나 IRS(연방 세법) 입장에서는 60만 달러가 원가다(adjusted basis). A 집에서 넘어온, 그러나 세금을 내지 않은 이익 40만 달러만큼 B 집의 원가를 줄였기 때문이다. 굉장히 단순하게 설명했지만, 이것이 IRS의 1031 계산 방식이다.

그렇기 때문에 100만 달러에 바로 판다면 놀부 입장에서는 이익이 없지만, IRS 입장에서는 이익이 40만 달러다. 만약 B의 가격이 더 올랐다면, 과거 A의 이익과 지금 B의 이익을 합쳐서 한꺼번에 세금을 내야한다. 더 이상의 1031 없이 여기서 끝낸다면 말이다.

여기까지 이해했으면 거의 다 왔다. 질문 하나 더. 놀부는 1031로 구입해서 월세 줬던 집에 세입자를 내보내고 직접 들어가 살아도 될까? 가능하다. 다만 이런 경우에, 나는 고객들에게 최소 2년(Rev. Proc. 2008-16 safe harbor 감안), 가능하다면 2년 6개월은 임대를 준 뒤에 거주용으로 전환하는 것이 안전하다고 조언한다.

두 걸음을 더 들어가서 앞에서 말했던 121조와 연결시켜보자. 놀부가 임대용에서 거주용으로 바뀐 집에 들어가서 살면(main home), 최대 50만 달러의 비과세 혜택까지 받을 수 있을까? 이것도 가능하다.

물론 감가상각비 추징(recapture)과 임대 기간분(nonqualified use) 비공제 문제가 있지만, 그것들까지 설명하기에는 이 자리가 적절하지 않다. 단순하게, 가장 중요한 조건이 1031 취득일로부터 5년이 지난 뒤에 팔아야 한다는 것. 어떤 사람들이 악용을 하니까 이 5년 보유라는 조건이 추가되었다.

놀부가 그 집을 자녀에게 증여한다고 해서 이 5년의 시계가 달라지는 것은 아니다. 자녀는 놀부의 낮아진 원가(carryover basis)와 보유기간을 그대로 물려받는다. 증여와 상속을 둘러싼 더 흥미진진한 1031의 출구 전략은 다음 칼럼에서 이어가겠다.