중앙일보 칼럼 [세금/회계] – 한국 아파트를 팔 때 생기는 TAX 퀴즈 3가지

한국 아파트를 팔 때 생기는 TAX 퀴즈 3가지

 

첫 번째 퀴즈. 흥부가 한국에 있을 때 어느 아파트를 100원에 사서 전세를 줬다. 시간이 지나 300원에 팔면서 미국으로 이민을 왔다. 계약금과 중도금은 한국에서 받았지만, 잔금(closing)은 미국 입국 다음 날에 받았다.

그렇다면 흥부는 이 건에 대해서 미국에도 세금신고를 해야 할까? 그래야 한다면, 딱 하루 차이인 흥부 입장에서는 참 억울한 일이다. 입국수속을 포기하고 한국으로 돌아갔다가 다음 주에 다시 오면 될까?

집값 상승 200원은 모두 한국에 있을 때 생긴 것. 미국이 한 일은 아무 것도 없다. 매매계약도 한국에서 체결했다. 단지 잔금만 미국 입국 다음 날에 받았을 뿐이다. 그런데도 미국 세법상 과세 대상이 되어야 할까?

만약 흥부가 JFK 공항에 도착한 날부터 미국 거주자(substantial presence test 등)가 되기 시작했다면 미국에 신고해야 할 양도소득(capital gain) 금액은 얼마로 해야 하나? 미국에 온 뒤 하루 만에 가격이 1원 더 올랐다고 가정하자.

① 원래 취득가액 100원과 최종 시세 301원의 차액인 201원일까? ② 아니면 실제 매매금액인 300원 기준으로 계산한 200원일까? ③ 또는 미국 입국 후 하루 동안 오른 1원에 대해서만 미국이 과세할 수 있을까? 해답은 다음 칼럼에서 보자.

두 번째 퀴즈. 미국 세법에는 2년 이상 실제 거주(principal residence) 등의 요건을 충족한 집을 팔 경우, 50만 달러(싱글은 25만 달러)의 양도소득을 공제해주는 규정이 있다. 바로 IRC Section 121 Exclusion 혜택이다.

그렇다면 그 집이 한국에 있는 아파트라면 어떨까? ‘미국 세법이니까 미국 집에만 적용되는 것 아닌가?’라고 생각할 수 있다. 그러나 실제 규정을 보면 Treasury Regulation §1.121-1과 IRS Publication 523 어디에도 ‘미국 내 부동산만 가능하다’는 문구가 없다.

따라서 한국에 있는 집이라도, 모든 조건을 충족한다면 50만 달러 공제 혜택을 받을 수 있지 않을까? 미국 세법은 전 세계 소득(worldwide income)에 대해 과세하면서, 정작 한국에 있는 집이라는 이유만으로 공제를 해주지 않는다면 너무 불공평하지 않은가.

그러나 반대 주장도 가능하다. 50만 달러 공제는 미국 부동산 거래의 활성화를 위한 국가 정책적인 목적으로 만들어진 조세혜택이다. 그 법을 만든 국회의원들이 서울의 아파트까지 염두에 두고 만들지는 않았다는 주장이다. 이것도 어느 것이 맞는지 다음 칼럼에서 보자.

마지막으로 세 번째 퀴즈. 한국 원화 기준으로는 양도차익이 발생했는데, 미국 달러 기준으로는 이익이 전혀 없다면 어떻게 될까? 예를 들어 보자. 환율이 1000원이었을 때 10억 원짜리 한국 아파트를 구입했다. 당시 미국 달러 기준으로는 100만 달러다.

오늘 환율이 1500원일 때 그 집을 15억 원에 팔았다. 미국 달러로 환산하면 같은 100만 달러가 된다. 한국 돈으로는 분명히 5억 원이 남았다. 그러나 미국 돈으로는 100만 달러에 사서 100만 달러에 팔았으니 남은 것이 없다. 

미국 세법 입장에서는 양도소득이 있는 것일까, 없는 것일까? 이것도 다음 칼럼에서 더 얘기를 해보자. 1도 차이가 눈과 비를 가른다. 절세와 탈세도 그렇다. 미국 세금을 합법적으로 피할 수 있는 방법이 있는지 찾는 것은 회계사가 할 일이다. 어쨌든 그렇다.